Transformación de los lanzamientos judiciales en cinco grandes áreas urbanas españolas, 2013–2025
Evolución del peso de los procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Juan Bosco Trigueros Galán
Resumen
Objetivo. Analizar la evolución de los lanzamientos judiciales practicados entre 2013 y 2025 en los partidos judiciales de Madrid, Barcelona, Palma, Sevilla y Málaga, con especial atención al cambio de composición entre procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ejecuciones hipotecarias y otras causas. Métodos. Estudio ecológico longitudinal descriptivo de 65 observaciones partido judicial-año. Se calcularon frecuencias, proporciones por causa, variaciones 2013–2025 y tendencia lineal del porcentaje de lanzamientos LAU. Resultados. Los lanzamientos conjuntos descendieron de 11.447 en 2013 a 3.914 en 2025 (−65,8%). Los hipotecarios disminuyeron un 85,7%, frente a un 58,4% de los derivados de LAU. Como consecuencia, la proporción LAU aumentó del 67,8% al 82,5% (+14,7 puntos porcentuales). La tendencia fue intensa y estadísticamente significativa: +1,37 puntos porcentuales/año (r=0,935; p<0,001). El patrón no fue idéntico entre áreas: Madrid y Barcelona partían ya de una elevada proporción arrendaticia, mientras Málaga y Sevilla experimentaron una transformación más acusada. Conclusión. Entre 2013 y 2025 se produjo una fuerte reducción del volumen de lanzamientos en las cinco áreas estudiadas, acompañada de una marcada transformación de su composición hacia procedimientos vinculados al arrendamiento. El hallazgo describe un cambio estructural del perfil judicial de los lanzamientos, pero no permite inferir por sí mismo cambios equivalentes en precariedad residencial ni causalidad respecto a otros fenómenos como la ocupación ilegal.
Palabras clave: lanzamientos judiciales; arrendamientos urbanos; LAU; ejecución hipotecaria; vivienda; desahucios; España.
1. Introducción
El término «desahucio» agrupa en el debate público situaciones jurídicamente diferentes. Las estadísticas judiciales permiten distinguir, desde 2013, los lanzamientos practicados derivados de procedimientos relacionados con la Ley de Arrendamientos Urbanos, los derivados de ejecuciones hipotecarias y los correspondientes a otras causas. Esta separación es relevante porque un descenso del número total puede coexistir con una modificación sustancial de la composición del fenómeno.
Las grandes áreas urbanas presentan mercados residenciales especialmente tensionados por la concentración de población, movilidad, alquiler y actividad económica. El presente trabajo estudia cinco partidos judiciales —Madrid, Barcelona, Palma, Sevilla y Málaga— para determinar si, además de disminuir el número de lanzamientos, se ha producido una creciente predominancia de los procedimientos derivados de la LAU.
2. Marco teórico
2.1. Del modelo de propiedad a la expansión del alquiler
Durante décadas, el sistema residencial español se caracterizó por un predominio muy elevado de la vivienda en propiedad. La crisis financiera e inmobiliaria iniciada en 2008 alteró este equilibrio. La contracción del crédito, el deterioro de las rentas y el aumento del desempleo redujeron el acceso a la propiedad, especialmente entre los hogares jóvenes. Estudios recientes del Banco de España muestran que el endurecimiento de las condiciones crediticias y el cambio en la dinámica de los ingresos explican una parte importante de la caída de la propiedad residencial observada tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Paralelamente, el alquiler adquirió un peso creciente como forma de acceso a la vivienda.
2.2. De la vulnerabilidad hipotecaria a la vulnerabilidad arrendaticia
En la fase más aguda de la crisis, la pérdida de vivienda estuvo estrechamente asociada al impago hipotecario. Sin embargo, el descenso posterior de las ejecuciones hipotecarias no implica necesariamente la desaparición de la vulnerabilidad residencial. El riesgo puede desplazarse hacia otros mecanismos de pérdida de la posesión, en particular hacia el alquiler. El Banco de España ha señalado que España destaca en el contexto europeo por la elevada proporción de hogares arrendatarios sometidos a sobresfuerzo para afrontar el coste del alquiler. Conceptualmente, este desplazamiento permite formular una hipótesis de transición: a medida que disminuye la exposición judicial asociada a la deuda hipotecaria, los procedimientos vinculados al arrendamiento pueden adquirir un peso relativo creciente.
2.3. Tensión residencial, precios y esfuerzo económico
La vulnerabilidad residencial depende de la interacción entre ingresos, precios de compra, rentas de alquiler y disponibilidad de vivienda. Cuando el coste residencial aumenta más rápidamente que la capacidad económica de los hogares, se incrementa el esfuerzo necesario para mantener la vivienda y, potencialmente, la exposición a situaciones de impago o pérdida de la posesión. La Ley 12/2023 incorpora esta lógica al definir las zonas de mercado residencial tensionado mediante indicadores de precios de alquiler y venta, renta disponible y esfuerzo económico de los hogares. El concepto de tensión residencial constituye, por tanto, un marco útil para interpretar la evolución de los lanzamientos sin reducirla a una única causa económica.
2.4. Grandes áreas urbanas y presión sobre el parque residencial
Las grandes áreas urbanas concentran población, empleo, movilidad y demanda residencial. En determinados territorios se añaden la demanda turística, la vivienda de uso temporal y la limitada elasticidad de la oferta. El Banco de España ha advertido de déficits de vivienda concentrados geográficamente y de una oferta de alquiler relativamente rígida. Estos mecanismos pueden elevar precios y esfuerzo residencial, aunque su efecto sobre los lanzamientos no debe darse por supuesto: requiere contraste empírico y puede variar sustancialmente entre territorios.
2.5. Lanzamiento judicial como indicador: alcance y límites
El lanzamiento es un acto procesal de recuperación de la posesión y no una categoría socioeconómica homogénea. Desde 2013, la estadística judicial permite diferenciar lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias, de procedimientos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y de otras causas. Esta distinción es esencial: dos periodos con un número similar de lanzamientos pueden reflejar estructuras residenciales muy diferentes. Asimismo, un lanzamiento derivado de la LAU no equivale necesariamente al desalojo de una vivienda habitual ni informa por sí solo de la renta, vulnerabilidad o circunstancias familiares de las personas afectadas.
2.6. Lanzamientos, exclusión residencial y ocupación ilegal
Desde una perspectiva teórica, la pérdida de vivienda, la dificultad de acceso al alquiler y la ocupación ilegal pueden compartir determinantes estructurales —precios, renta, disponibilidad de vivienda o exclusión residencial—, pero constituyen fenómenos distintos. No existe una secuencia individual demostrada según la cual un hogar lanzado pase posteriormente a ocupar un inmueble. Por ello, cualquier asociación ecológica entre lanzamientos y ocupación debe interpretarse como posible expresión de contextos residenciales comunes y no como evidencia de causalidad individual.
2.7. Hipótesis conceptual del estudio
A partir de este marco se plantea la hipótesis principal: entre 2013 y 2025, la fuerte reducción de la conflictividad hipotecaria habría sido acompañada por un cambio relativo del perfil de los lanzamientos hacia procedimientos vinculados al alquiler. La hipótesis no presupone que los lanzamientos LAU hayan aumentado en términos absolutos; plantea que su descenso puede haber sido menor que el de los hipotecarios y que, por ello, su participación en el conjunto haya aumentado. Madrid, Barcelona, Palma, Sevilla y Málaga ofrecen cinco contextos urbanos adecuados para explorar la magnitud y heterogeneidad de esta transición.
3. Objetivos
El objetivo principal fue cuantificar la evolución 2013–2025 de los lanzamientos judiciales practicados y de su distribución por causa en los cinco partidos judiciales seleccionados. Como objetivos secundarios se plantearon medir la tendencia temporal del peso de LAU, comparar la magnitud del cambio entre áreas y valorar si el descenso global se explica de forma diferencial por los componentes hipotecario y arrendaticio.
4. Material y métodos
Se realizó un estudio ecológico longitudinal con unidad de análisis partido judicial-año. Se incluyeron Madrid, Barcelona, Palma, Sevilla y Málaga durante 2013–2025, obteniéndose 65 observaciones. Para cada observación se recogieron lanzamientos practicados totales y su desglose en ejecución hipotecaria, procedimientos derivados de la LAU y otras causas.
Se calcularon proporciones anuales por causa y variaciones porcentuales entre 2013 y 2025. Para el conjunto de las cinco áreas se estimó una regresión lineal simple del porcentaje anual de LAU sobre el año natural, expresando la pendiente en puntos porcentuales por año. Se presentan el coeficiente de correlación de Pearson y su significación bilateral. El análisis es descriptivo y ecológico; no se interpreta como estimación causal.
5. Resultados
5.1. Evolución conjunta
Los lanzamientos practicados en las cinco áreas descendieron de 11.447 en 2013 a 3.914 en 2025, una reducción del 65,8%. En el mismo periodo, los lanzamientos hipotecarios pasaron de 2.915 a 417 (−85,7%), mientras los derivados de LAU disminuyeron de 7.764 a 3.230 (−58,4%). La diferente intensidad del descenso modificó progresivamente la composición del total.
| Año | Total | LAU | Hipotecarios | Otros | % LAU |
| 2013 | 11.447 | 7.764 | 2.915 | 768 | 67.8% |
| 2014 | 11.006 | 7.574 | 2.774 | 658 | 68.8% |
| 2015 | 10.141 | 7.482 | 2.257 | 402 | 73.8% |
| 2016 | 9.184 | 6.614 | 2.214 | 356 | 72.0% |
| 2017 | 8.879 | 6.569 | 1.906 | 404 | 74.0% |
| 2018 | 8.425 | 6.500 | 1.346 | 579 | 77.2% |
| 2019 | 7.386 | 5.746 | 1.066 | 574 | 77.8% |
| 2020 | 3.769 | 3.133 | 428 | 208 | 83.1% |
| 2021 | 5.613 | 4.556 | 713 | 344 | 81.2% |
| 2022 | 5.373 | 4.504 | 546 | 323 | 83.8% |
| 2023 | 3.783 | 3.118 | 429 | 236 | 82.4% |
| 2024 | 4.104 | 3.400 | 418 | 286 | 82.8% |
| 2025 | 3.914 | 3.230 | 417 | 267 | 82.5% |
5.2. Creciente predominio de LAU
La proporción de lanzamientos derivados de LAU aumentó del 67,8% en 2013 al 82,5% en 2025, lo que representa +14,7 puntos porcentuales. La tendencia lineal fue de +1.37 puntos porcentuales por año (r=0.935; p<0,001). El máximo de la serie se observó en 2022, cuando LAU representó el 83,8% del total conjunto.
5.3. Heterogeneidad entre áreas
| Área | % LAU 2013 | % LAU 2025 | Cambio (p.p.) | Cambio total lanzamientos |
| Madrid | 62.5% | 88.0% | +25.5 | -71.4% |
| Barcelona | 84.2% | 80.3% | -4.0 | -58.3% |
| Palma | 72.7% | 83.6% | +10.9 | -68.1% |
| Sevilla | 61.5% | 72.6% | +11.1 | -42.8% |
| Málaga | 42.7% | 79.3% | +36.6 | -75.4% |
El cambio fue especialmente intenso en Málaga, donde LAU pasó del 42,7% al 79,3% (+36,6 puntos), y en Sevilla, del 61,5% al 72,6% (+11,1 puntos). Madrid pasó del 62,5% al 88,0%, mientras Barcelona ya presentaba en 2013 un elevado predominio arrendaticio (84,2%) y se mantuvo en niveles altos (80,3% en 2025). Palma aumentó del 72,7% al 83,6%.
5.4. El efecto excepcional de 2020
En 2020 se observa una caída abrupta del volumen de lanzamientos, compatible con la alteración de la actividad judicial y las medidas extraordinarias asociadas a la pandemia. En las cinco áreas se registraron 3.769 lanzamientos frente a 7.386 en 2019. Por ello, 2020 debe interpretarse como un año atípico y no como un cambio estructural aislado. La recuperación parcial de 2021 no revirtió, sin embargo, la tendencia de largo plazo hacia menores volúmenes y mayor peso relativo de LAU.
6. Discusión
El hallazgo central es aparentemente paradójico: los lanzamientos judiciales disminuyen de forma muy intensa, pero los procedimientos relacionados con el alquiler adquieren un peso progresivamente mayor. La explicación aritmética inmediata es que las ejecuciones hipotecarias se reducen mucho más deprisa que los lanzamientos LAU. Por tanto, hablar únicamente de «descenso de los desahucios» oculta una transformación relevante de su estructura.
Este desplazamiento es compatible con un cambio del riesgo residencial desde el ámbito hipotecario hacia el arrendaticio, aunque los datos analizados no permiten atribuirlo a una causa concreta. La evolución del crédito hipotecario, las reformas regulatorias, el mercado de alquiler, los precios residenciales, la renta disponible, el parque de vivienda y la presión turística son factores potencialmente relacionados que requieren análisis específico.
La heterogeneidad territorial es igualmente informativa. Málaga presenta la transformación relativa más intensa, mientras Barcelona parte de un perfil ya predominantemente LAU. Estas diferencias aconsejan evitar extrapolaciones simples desde una gran ciudad al conjunto de España y justifican un futuro modelo de panel que incorpore denominadores poblacionales y variables del mercado residencial.
Los resultados tampoco permiten establecer una relación causal entre lanzamientos y ocupación ilegal. Ambos fenómenos pueden compartir determinantes sociales o residenciales, pero un lanzamiento LAU no implica ocupación posterior ni los hechos policiales de ocupación identifican necesariamente hogares previamente lanzados.
Interpretado desde el marco teórico, el resultado es compatible con un desplazamiento del eje de vulnerabilidad residencial. La reducción de la conflictividad hipotecaria tras la crisis financiera coincide con un sistema de acceso a la vivienda en el que el alquiler ha adquirido mayor relevancia y en el que una fracción importante de los arrendatarios soporta elevados niveles de esfuerzo. Nuestro análisis no demuestra que uno de estos procesos cause el otro, pero muestra que la estructura de los lanzamientos ha evolucionado en la dirección que cabría esperar bajo esa hipótesis.
La caída simultánea de los lanzamientos LAU en términos absolutos obliga, no obstante, a una lectura cuidadosa: no estamos describiendo una epidemia creciente de desalojos arrendaticios. Estamos observando que el componente hipotecario se contrae mucho más deprisa, de modo que el alquiler pasa a representar la mayor parte de un volumen total considerablemente menor. Esta diferencia entre nivel absoluto y composición relativa es central para evitar interpretaciones engañosas.
7. Limitaciones
El estudio se limita a cinco partidos judiciales seleccionados por su relevancia urbana y residencial, por lo que no constituye una muestra representativa de todos los partidos judiciales españoles. Se analizan números absolutos y composición porcentual; las tasas por 100.000 habitantes deben calcularse con población correspondiente exactamente al ámbito de cada partido judicial, no con la población de la ciudad capital. Esta ampliación queda prevista para la siguiente fase del estudio.
La categoría LAU identifica la naturaleza procesal del lanzamiento, pero no equivale de forma automática a desalojo de vivienda habitual ni permite conocer por sí sola la situación socioeconómica del hogar. Asimismo, 2020 constituye un año excepcional por la pandemia y las alteraciones de la actividad judicial. Finalmente, la naturaleza ecológica impide inferencias individuales y causalidad.
8. Conclusiones
Entre 2013 y 2025, los lanzamientos judiciales practicados en Madrid, Barcelona, Palma, Sevilla y Málaga descendieron un 65,8%. Sin embargo, el descenso fue mucho más acusado en las ejecuciones hipotecarias que en los procedimientos derivados de la LAU. Como consecuencia, LAU pasó de representar el 67,8% al 82,5% de todos los lanzamientos de las cinco áreas.
Esta «arrendatización» de los lanzamientos presenta una tendencia temporal muy marcada (+1,37 puntos porcentuales/año; p<0,001) y una considerable heterogeneidad territorial. El resultado aconseja que los análisis sobre pérdida judicial de la posesión distingan siempre su causa y no se limiten al número total de lanzamientos.
9. Fuentes, bibliografía y reproducibilidad
Banco de España. Khametshin D, López-Rodríguez D, Pérez García L. El mercado del alquiler de vivienda residencial en España: evolución reciente, determinantes e indicadores de esfuerzo. Documento Ocasional 2432. 2024.
Banco de España. Lajer Baron A, López-Rodríguez D, San Juan L. El mercado de la vivienda residencial en España: evolución reciente y comparación internacional. Documento Ocasional 2433. 2024.
Ferreira Mayorga CF, Gálvez J, Pidkuyko M. Housing tenure, consumption and household debt: life-cycle dynamics during a housing bust in Spain. Documento de Trabajo 2424. Banco de España; 2024.
Consejo General del Poder Judicial. Datos de Justicia. Conciliación de datos sobre ejecuciones hipotecarias y lanzamientos. Boletín nº 35.
España. Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Boletín Oficial del Estado.
Eurostat. Housing cost overburden rate by poverty status. EU-SILC, indicador ilc_lvho07a.
Fuente principal: estadísticas de lanzamientos practicados del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), desagregadas por partido judicial y causa. La base analítica contiene las 65 observaciones partido judicial-año y conserva el desglose total, LAU, ejecución hipotecaria y otras causas. Los cálculos de proporciones, variaciones y tendencia se realizaron sobre esa base.
Nota terminológica: en este trabajo se utiliza «lanzamiento» en el sentido estadístico judicial. No se emplea como sinónimo automático de desahucio de vivienda habitual.
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